Kupiłeś dom czy mieszkanie w Niderlandach. Zaciągnąłeś poważny kredyt na wiele lat. Nie posiadasz się jednak z radości, bo to twój własny dach nad głową. Aż tu nagle odkrywasz, że ten lokal ma wady, jakieś felery. I co teraz? Co możesz zrobić?
Zakup domu czy mieszkania w Niderlandach, to wielka radość z własnego dachu nad głową. Z drugiej strony to jednak ogromny, z roku na rok większy, wydatek. I kredytowe związanie z bankiem na wiele lat.
Polecamy: Wypadek w pracy w Niderlandach – wszystko, co musisz wiedzieć o swoich prawach
Może się czasem zdarzyć, że kupiłeś felerną nieruchomość, która ma jakieś wady, wcześniej ci nieznane. Co robić w takiej sytuacji? Jakie przysługują ci prawa? Jak się najlepiej zabezpieczyć przed podobnymi przykrymi niespodziankami?
Wada, czyli co?
Musisz pamiętać, że nie każda wada odkryta w kupionym domu jest tym, czym się być wydaje. Za feler, który uprawnia cię do podjęcia kroków prawnych w Niderlandach, uznawany jest ten poważnie utrudniający ci mieszkanie w takim lokalu.
Do takich usterek nie należą więc np. nieszczelne okna, pęknięte szyby, niestabilny miejscami parkiet, czy panele podłogowe, cieknący kran, odpadający gdzieś tynk itp.
Polecamy: Holandia: Mieszkanie socjalne? W niektórych gminach poczekasz na nie 7-10 lat
Co jest wadą domu, w przypadku której możesz dochodzić roszczeń od sprzedającego? Oto kilka przykładów:
- Kupiłeś nieruchomość jako mieszkalną, tymczasem okazuje się, że nie jest ona przeznaczona do takiego użytku;
- Nie dostaniesz zezwolenia na rozbudowę domu, np. montaż specjalnej i bardzo popularnej w Niderlandach nadstawki na spadzistym dachu (dakkapel);
- Instalacja wodna, kanalizacyjna czy cieplna jest poważnie uszkodzona i nie można z niej korzystać bez kosztownej naprawy;
- Na nieruchomości lub posesji (np. pomieszczenie gospodarcze w ogródku) znajduje się azbest.
Po pierwsze – umowa
Nie bez przyczyny większość transakcji kupna-sprzedaży w Niderlandach odbywa się poprzez agencje nieruchomości, mimo wysokich prowizji agentów. Oni bowiem przygotowują odpowiednią umowę, która zabezpiecza interesy nabywcy domu i odpowiadają za jej realizację.
Taka umowa, sporządzona w języku niderlandzkim lub angielskim, zawiera najważniejsze dla obu stron transakcji szczegóły, nie tylko cenę. W przypadku jakichkolwiek reklamacji kupującego co do stanu nieruchomości, dokument ten stanowi podstawę roszczeń.
Polecamy: Holandia: Kupujesz dom – jak to zrobić najmądrzej?
Umowę należy sprawdzić! Czy są w niej ujęte warunki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie przewidują one budowy np. wielkiej fermy kur w odległości 500 metrów od domu, który właśnie kupujesz.
Warto też upewnić się, że wymiary domu zgadzają w praktyce z tym, co podaje sprzedający. Czy są możliwe jakieś zmiany w bryle domu, jego rozbudowa lub modernizacja itp.
Rynek nieruchomości w Niderlandach to dzisiaj pogoń za domami i licytowanie się przez kupujących kto da więcej. Bywa, że szczególnie nieruchomości w zabudowie szeregowej, cenowo najbardziej przystępne dla przeciętnego nabywcy, są sprzedawane niemal na pniu, w ciągu kilku dni.
To sprawia, że kupujący się spieszy, chcąc jak najszybciej sfinalizować transakcje. Koszty tego pośpiechu mogą być jednak bardzo bolesne.
Odkryłeś felery i co teraz?
Jeśli odkryłeś jakieś wady w domu, który właśnie kupiłeś i chciałbyś za to rekompensaty, to najlepiej zgłoś się od razu do prawnika. Sam może nie unieść tego problemu.
Prawnik pomoże ci ustalić, czy wada, którą zauważyłeś, jest złamaniem umowy i uprawnia cię do wystąpienia z roszczeniami. Nie zawsze tak jest, o czym pisaliśmy powyżej.
Polecamy: Chcesz wynająć dom lub mieszkanie w Holandii – co musisz wiedzieć, żebyś nie miał kłopotów?
Zgodnie z niderlandzkim prawem, sprzedający nieruchomość ma obowiązek ujawnienia potencjalnemu kupcowi wszystkich wad domu, w tym niewidocznych na pierwszy rzut oka.
Wszelkie felery nieruchomości muszą znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży. Sprzedający dom naruszy umowę, jeśli celowo zatai je przed kupującym. Wtedy powstaje sytuacja do wystąpienia z roszczeniami.
Dlatego umowa, co jeszcze raz podkreślamy, jest podstawowym dokumentem, którym musisz dysponować.
Jako kupujący też masz obowiązki
Jeśli chcesz kupić dom, czy mieszkanie, to również twoim obowiązkiem jest zbadanie przedmiotu twojego zainteresowania. Może się bowiem okazać, iż to, co chcesz już po kupnie zareklamować, było widoczne gołym okiem i łatwe do sprawdzenia.
Gdy np. usytuowanie ogródka względem stron świata ma dla ciebie duże znaczenie przy wyborze nieruchomości, to weź kompas i sprawdź to przez kupnem. Właściciel domu może, nie w złej wierze, wprowadzić cię w błąd, bo położenie ogródka nigdy nie było dla niego mocno istotne.
Przy kupnie domów starszych i zabytkowych zainteresuj się nie tylko ewentualną obecnością azbestu, ale i stanem murów, kanalizacją i instalacją elektryczną, kondycją dachu itd.
Nie od razu do sądu
Sprawdziłeś wszystko, podpisałeś znakomitą umowę, a mimo to dom ma wady uprawniające do roszczeń. Czy od razu z tym do sądu?
Niekoniecznie. Najpierw niech twój prawnik spróbuje wynegocjować ze sprzedającym ugodę. To najlepszy (i najtańszy) sposób uniknięcia dużych kosztów, jeśli zdecydujesz się na drogę sądową.
Nawet, jeśli wygrasz sprawę, to i tak poniesiesz część opłat sądowych i adwokackich. A możesz przecież i przegrać, bo sprzedający się skutecznie wybroni. Wówczas wszystkie koszty spadną na ciebie.
Nie wycofuj się w połowie drogi!
W Niderlandach, jeśli złożysz ofertę zakupu domu i zostanie ona zaakceptowana przez sprzedającego, to nie możesz się już z tego wycofać. Musisz kupić tę nieruchomość. To zobowiązanie, z którego się nie wywiniesz, niezależnie od okoliczności (np. niespodziewana utrata pracy i spadek dochodów).
Jeśli zerwiesz wspomnianą umowę, to zapłacisz równowartość do 10 proc. wartości nieruchomości. Łatwo policzyć, że za dom, który chciałeś kupić w cenie 300.000 euro, zapłacisz 30.000 euro kary za odstąpienie od transakcji.
W przypadku, gdy naprawdę znalazłeś się w sytuacji podbramkowej, znowu warto usiąść przy stole negocjacyjnym i spróbować załatwić sprawę polubownie.
>> Zapraszamy do wyszukiwania interesujących tematów w naszym archiwum (pole wyszukiwarki). Zawiera mnóstwo cennych informacji, na tyle, że artykuły publikowane na portalu Polonia.nl są archiwizowane przez Królewską Bibliotekę w Hadze jako dziedzictwo cyfrowe Holandii <<
